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    “限竞房”变“陷阱房”,都是预售惹的祸

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      “限竞房”变“陷阱房”,都是预售惹的祸

      对北京泰禾丽景家园的400位业主来说,花了上千万元资金买的房子已经成了他们最大的烦心事。2018年10月,泰禾丽景家园以6.7万元左右的均价入市销售,如今,两年过去了,离交房只剩8个多月时间,整个项目却还有相当一部分楼栋只挖了个基坑。

      

      据了解,该项目可销售面积有10.4万平方米,其中10.12万平方米已经网签,销售去化率高达97.38%,销售款近50亿元。记者调查后发现:购房款大部分都被用于还债,只有少部分用在了项目建设上,这才导致工程进度缓慢。

      显然,这又是一起典型的挪用商品房预售款的行为,也是一种烂尾行为。按照这家开发企业的情况,要想把这些商品房开发起来,除了继续通过拿地再预售商品房、获得资金后用于弥补前面的资金不足之外,不会有更多的资金来源渠道。而不管怎么补洞,窟窿已经无法堵上。

      也许正是因为商品房预售带来的烂尾现象严重,近日,多地政府发文加强对新建商品住宅预售资金的监管,试图减少烂尾项目的存在。但现实情况是,预售资金监管一直存在,烂尾项目并未间断。这种现象的发生,不仅有制度本身的设置问题,还有野蛮生长的房地产江湖无法避免的问题:有人偷偷从监管账户里“借钱”,有人则冒险用上萝卜章,有人望钱生叹……无一例外,都是动用预售监管资金。

      实际上,对开发商来说,商品房预售资金就是一块唐憎肉,谁都想去尝一尝,谁也不会眼睁睁地看着唐憎肉不去品尝。所以,只要预售制存在,只要还有预售资金这个概念,就不可避免地会出现各种各样的问题。烂尾只是一个方面,以开发之名,行非法集资之实,将资金转移才是最可怕的。因为,收取预售资金是名正言顺的,是合法的。至于怎么用,就是开发商说了算。

      

      按理,开发商有能力高价拿地,还有这么多的商品房预售资金,把房子盖好,应当没有任何问题。关键就在于,拿地的资金也不是自己的,是银行贷的或通过其他渠道获得的。开发商在拿地前,可能就已经给资金支持者有承诺,那就是用预售资金去偿还,然后再去筹集建房资金。渠道多的,神通广大的,自然可以筹集得到。没有能耐的,就只能让房子烂尾了。有的则是从拿地之日起,就没有想过好好盖房,而是以盖房的名义转移资金。预售资金一到手,就转移到其他方面了。

      房地产市场的江湖,实则就是这么乱。特别是预售资金,就是开发商手中的一张王牌,一张可以让他们死杠房价的王牌。因为,它与社会稳定密切相关,与购房者利益密切相关。虽然有关方面和地方政府都对预售资金的监管出台了制度、提出了监管措施,看似有了规矩。但是,从实际情况来看,监管并没有到位,监管也不可能到位。房地产与地方利益是紧紧捆绑在一起的,再怎么监管,也不可能让开发商出现资金链断裂现象。因此,开发商挪用预售资金,地方会睁一只眼闭一只眼的。至于烂尾带来的社会矛盾,再慢慢化解。因此,烂尾在房地产市场也就像一道奇特的“风景”。

      殊不知,预售制度带来的不只是房地产市场的烂尾现象,还有房价居高不下问题。也许有人会说,预售资金是不需要利息的,对开发商来说,应当是减轻负担,应当房价低一些才对。道理是这个道理,可房地产市场什么时候讲过道理,开发商什么时候讲道理。预售资金再多,开发商也不可能降房价。因为,地价很高;因为,有预售资金这棵大树。所以,不管实力强弱的开发商,都敢去高价拿地。即便是小开发商,也敢与大开发商争地。为什么前些年“地王”频现,而相当一部分“地王”为不知名的开发商制造,与商品房可以预售也是分不开的。商品房可以预售,就等于给开发商准备了一笔不菲的无息贷款,且是长期贷款。只要不是拿地资金都是借的,用商品房预售资金将房子盖起来,问题还是不大的。

      这也意味着,预售资金等于是给开发商提供了抬高地价、死扛房价的砝码。如果没有这些预售资金,相当一部分开发商就不敢参与土地竞拍,不敢轻易抬价。地价不被人为抬上去,房价就不会太高,就能进入良性循环。反之,只要有预售资金存在,开发商就不会对拿地有担心,至多资金链断了,抛下房子跑路。而在跑路之前,开发商必然会算好账,做好充分的准备,把该转移的资金都转移了。因此,他们怎么做都不会吃亏,吃亏的是地方政府和购房者。

      实际上,经过几十年的发展,房地产市场已经出现了过度竞争的格局,大大小小的开发商,已经对市场的正常秩序产生了影响。特别是没有实力的中小开发商,很多都在利用预售资金带来的力量,给市场搅局。即便是大型开发商,敢于负债扩张、敢于疯狂拿地,也与预售资金密不可分。如果取消预售制,开发商将失去一大笔无息资金,那么,无论是小开发商,还是大开发商,在拿地时就会谨慎得多,负债扩张也会收敛得多。只要开发商态度谨慎了、行为收敛了,地价也就不会盲目上涨了,房价自然也会更加稳定。至少,缺少了很重要的一个上涨因素。

      

      所以,与其在预售资金的监管上下功夫,且很难把功夫做好、把工作做到位,不如取消预售制来得干脆。至少,那些根本没有实力的开发商,会因为预售制的取消而不敢再轻易拿地,烂尾现象也会大大减少。一旦开发商的资金压力大了,售房回笼资金的力度也会随之大起来,房价就会稳定下降,市场也会更加规范有序,不具备条件的开发商会自动退出市场。

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